Oikeudelliset tittelit pähkinänkuoressa 

7.10.2022

Kiinteistön luovutus on tiukasti muotoon sidottu oikeustoimi, joka virheellisesti tehtynä aiheuttaa yhdeltä suunnalta luovutuksen, toiselta suunnalta saannon mitätöimisen.

Koska kiinteistön luovutuksessa on usein kyseessä rahamääräisesti erittäin huomattava intressi, on tärkeää, että luovutus tapahtuu täydellisesti oikeassa muodossa. Jälkeen päin tuomioistuimessa selvitetty riita saattaa kustannuksiltaan nousta kohtuuttoman kalliiksi oikeudenkäyntikulujen vuoksi.

Tämä esitys keskittyy kiinteistön kauppaan, sen muotokysymyksiin, kiinteistön virheeseen ja sen seurauksiin. Myyjä tai ostaja voivat käyttää Kaspian Law & Consulting Oy:n lakimiehiä asiamiehenään varmistaakseen kiinteistökaupan virheettömyyden alusta loppuun.

Kiinteistön luovutuksen muodollisuuksista säädetään maakaaressa. Ensimmäinen määräys on, että kauppa on tehtävä kirjallisesti. Luovutus ei siis ole pätevä, jos se tehdään suullisesti, vaikka luovutuksesta sovittaessa paikalla olisi yksi tai useampikin todistaja.

Luovutusasiakirjasta on selkeästi käytävä ilmi, että kyseessä on kiinteistön kauppa. Lisäksi kauppakirjasta on käytävä ilmi luovutettava kiinteistö. Tämä on yksinkertaisinta täsmentää kiinteistön rekisterinumerolla. Mikäli kaupan kohteena ei ole kokonainen, rekisterinumerolla varustettu kiinteistö, vaan osa siitä, eli määräala, se on ennen kaupantekoa määriteltävä maanmittaustoimituksessa, jossa määräala saa oman rekisterinumeronsa.

Maakaari ei määrää, että myytävän maa-alan pinta-ala olisi merkitty kauppakirjaan, pelkkä myytävän maa-alan rekisterinumero on riittävä, mutta yleisenä käytäntönä on merkitä kauppakirjaan myös myytävän maa- alueen pinta-ala. Lisäksi jos kiinteistöllä on rakennuksia, ne on määriteltävä mahdollisimman tarkoin esimerkiksi käyttötarkoituksen mukaan.

Seuraavaksi kauppakirjaan on merkittävä kaupan osapuolet eli myyjä ja ostaja. Kaikenlaisen sekaannuksen välttämiseksi on hyvä käyttää osapuolten nimien lisäksi heidän henkilötunnuksiaan ja kaupantekohetken
kotiosoitteitaan.

Viimeinen pakollinen kohta kauppakirjassa on kauppahinta ja muu vastike. Harvemmin kauppaa sovitaan muilla vastikkeilla, mutta on mahdollista tehdä täysin hyväksyttävä luovutus esimerkiksi arvopapereilla, joiden arvo tulee tuolloin täsmentää kaupanteko- tai muun ajankohdan mukaan, josta sen voi tarkkaan laskea.

Myyjän ja ostajan on allekirjoitettava kauppakirja samanaikaisesti. Lisäksi paikalla tulee kaupantekotilaisuudessa olla virallinen kaupanvahvistaja. Kauppakirjojen määrästä maakaari ei anna määräystä, mutta yleinen käytäntö on, että molemmat kaupan osapuolet saavat oman kappaleensa ja kaupanvahvistajalle tulee yksi kappale. Mikäli kauppaa on ollut valmistamassa kiinteistönvälittäjä, tulee hänellekin oma kappaleensa.

Kaspian Law & Consulting Oy:n lakimiehet avustavat mielellään kaikissa kiinteistökauppaan liittyvissä asioissa ja ovat tarvittaessa mukana luovutusprosessissa sen alusta lähtien.

Maakaaren mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu. Huomattava lainkohta säätää, että kiinteistössä on laatuvirhe, jos se salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.
Tällaisina piilevinä virheinä voidaan ajatella esimerkiksi rakennuksen lähellä olevaa kalliota, jota pitkin kosteus pääsee vaikuttamaan vaurioittavasti rakennukseen. Piilevänä virheenä voidaan ajatella myös kaivo- tai vesijohtoveden huonoa laatua kesäaikana.

Lain mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupantekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Tällaisina poikkeuksellisina toimenpiteinä voidaan ajatella rakennuksen alle menemistä mahdollisten virheiden havaitsemiseksi tai muiden kuin aistinvaraisten havaintojen tekemistä kaivo- tai vesijohtovedestä taikka maan kaivaminen sen laadun ja koostumuksen selvittämiseksi.

Lain mukaan ostaja ei saa vedota virheeseen, ellei hän ilmoita myyjälle virheestä ja siihen perustuvasta vaatimuksestaan myyjälle kohtuullisessa ajassa siitä kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Kohtuullisen ajan määritelmä on tapauskohtainen ja yleisellä oikeustajulla ymmärrettävä.

Yleisenä seurauksena kiinteistön virheestä on kauppahinnan alennus virhettä vastaavalla määrällä tai kohtuulliseksi katsottavalla summalla, jotta kiinteistö vastaisi sen käypää hintatasoa alueella ja mahdollisia kustannuksia virheen oikaisemisesta. Kaupan purkaminen puolestaan voi tulla kyseeseen virheen ollessa olennainen.

Ostajan kannattaa käyttää lakimiestä neuvottelemaan myyjän kanssa korvausmahdollisuudesta virhetapauksessa, jotta korvaus olisi oikeudenmukainen ja jotta vältettäisiin riidan ratkaiseminen tuomioistuimessa. Kaspian Law & Consulting Oy:ssä on asiantuntevia ja kokeneita lakimiehiä, jotka voivat auttaa kaikenlaisissa ongelmatilanteissa vastapuolen kanssa neuvoteltaessa ja sopimukseen pääsemisessä.

Kaspian Law & Consulting Oy
Mannerheimintie 12 B, 00100 Helsinki
www.kaspian.fi

Seuraa meitä somessa

Artikkelit