Kaspian Law & Consulting Oy on erikoistunut kiinteistöoikeuteen ja avustaa teitä kaikissa kiinteistön kauppaa koskevissa asioissa sekä muissa kiinteistöasioissa parhaan etunne mukaisesti.
Kiinteistön kauppa
Kiinteistön kaupasta säännellään laissa. Maakaari sääntelee lakina kiinteistön kauppaa ja suurinta osaa muista kiinteistön luovutusmuodoista. Kauppa on kiinteistön luovutuksen muodoista monelle tutuin.
Kiinteistön kauppa on aina tehtävä kirjallisesti ja myyjän sekä ostajan tai heidän asiamiehensä on allekirjoitettava kauppakirja. Kauppakirjasta on ilmettävä tietyt tiedot. Lopuksi kaupanvahvistajan on vahvistettava kauppa kaikkien kauppakirjan allekirjoittajien läsnä ollessa.
Tämä muotovaatimus on pakollinen ja ilman sen mukaista muotoa toteutettu kiinteistön kauppa on pätemätön.
Yksi virhetilanteista onkin se, ettei kauppakirjaa ole laadittu oikeassa muodossa.
Oikean muodon noudattamatta jättäminen merkitsee sitä, ettei lain nojalla kiinteistön luovutuksena tehtyä kauppaa ole tosiasiassa toteutunut ja siten omistuosoikeutta voi olla siirretty toiselle sopimuksen osapuolelle.
Kiinteistön virheet jaotellaan laatuvirheisiin, oikeudellisiin virheisiin ja vallintavirheisiin. Ostajan selonottovelvollisuus ja osin myös virheen seuraamukset riippuvat siitä, minkä tyyppisestä virheestä on kysymys.
Me Kaspian Law & Consulting Oy:ssä pidämme huolen siitä, että kaikki sopimukset kiinteistön kaupassa on tehty juridisesti oikeassa muodossa ottaen huomioon asiakkaamme tilanteen yksittäistapaukselliset seikat.
Laatuvirhe
Kiinteistössä on laatuvirhe, jos kiinteistö ei ole ominaisuuksiltaan sen mukainen, mitä on sovittu.
Laatuvirheen osalta kiinteistö poikkeaa laadultaan sovitusta. Monissa tapauksissa laatuvirheeksi katsotaan esimerkiksi se, että kiinteistö poikkeaa pinta-alaltaan tai rakennusten osalta siitä, mitä myyjä on ostajalle ilmoittanut.
Jollei kiinteistön laatua ole täsmennetty, sen tulee ominaisuuksiltaan vastata sellaista laatutasoa, jota voidaan yleisen elämänkokemuksen perusteella edellyttää vastaavankaltaiselta kiinteistöltä. Lisäksi virheen tulee olla niin merkittävä, ettei ostaja siitä tietoisena olisi ainakaan sovituilla ehdoilla tehnyt kauppaa. Ostaja voi esimerkiksi lähtökohtaisesti perustellusti edellyttää oikeuskäytännön mukaan, että kiinteistöllä olevat peruskorjaamattomat rakennukset on rakennettu rakennusaikana yleisen ja hyväksyttävänä pidetyn rakennustavan mukaisesti.
Laatuvirheen johdosta seuraamuksina voi tulla kyseeseen hinnanalennus, kaupan purku ja vahingonkorvaus.
Laatuvirhe voi ilmetä niin, ettei laatu edellämainitusti vastaa sovittua tai kiinteistön myyjä on antanut harhaanjohtavaa tai virheellistä tietoa kiinteistön laadusta taikka myyjä on jättänyt antamatta tiedon jostain laadun seikasta ostajalle. Lisäksi joissain tapauksissa voi tulla kyseeseen salainen virhe tai se, ettei myyjä ole oikaissut ostajan virheellistä käsitystä jostain kiinteistön ominaisuuteen liittyvästä asiasta.
Kaspian Law & Consulting Oy selvittää puolestanne kaikki sopimukset ja faktat huomioon ottaen, onko yksittäistapauksessanne kyse laatuvirheestä ja onko teillä oikeutta vedota laatuvirheeseen sekä avustaa tarvittaessa siihen liittyvässä oikeudellisessa prosessissa ja seuraamuksissa.
Oikeudellinen virhe
Kiinteistössä on oikeudellinen virhe, jos jollain muulla kuin myyjällä on sellainen oikeus kiinteistöä kohtaan, jonka nojalla mahdollinen kiinteistön kauppa voidaan julistaa tehottomaksi muun kuin myyjän johdosta. Tällainen tilanne on esimerkiksi silloin, jos ulkopuolisella henkilöllä on omistusoikeus kiinteistöön tai panttioikeus siihen.
Myös jokin muu ulkopuolisella oleva oikeus kiinteistöön, josta ostaja ei kaupantekotilanteessa ollut tietoinen, luetaan oikeudelliseksi virheeksi. Esimerkkitapauksena voidaan mainita tilanne, jossa toinen aviopuolisoista myy kiinteistön, joka on ollut hänen ja hänen puolisonsa yhteisenä kotinaan. Toisella puolisolla voi olla oikeus tässä tilanteessa vaatia kiinteistön kaupan julistamista pätemättömäksi, jos häneltä ei ole saatu suostumusta siihen.
Oikeudellisen virheen toteamiseen ei vaikuta se, onko myyjä ollut itse tietoinen ulkopuolisen henkilön oikeudesta kiinteistöön. Myyjä ei siis vapaudu vastuusta oikeudellisen virheen tilanteessa, vaikka hän ei olisikaan tiennyt virheen olemassaolosta.
Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi oikeus saada korvaus oikeudellisen virheen johdosta kärsimästään vahingosta.
Kaspian Law & Consulting Oy avustaa ulkopuolisilla olevien mahdollisten oikeuksien selvittämisessä kiinteistönkaupassa ja mahdollisen kiinteistön kaupan purun tai muiden yksittäistapauksessa ostajan kannalta edullisempien seuraamusten toteuttamisessa oikeudellisen virheen johdosta.
Vallintavirhe
Kiinteistössä on vallintavirhe, kun kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittaa jokin viranomaisen päätös tai lupa. Vallintaoikeus tarkoittaa oikeutta hallita omaisuutta ja oikeutta tehdä siihen liittyviä oikeustoimia.
Viranomaisen lupa tai päätös voi koskea esimerkiksi kiinteistön käyttöä. Kiinteistöön on voitu esimerkiksi antaa rakennuslupa vakituiseen asumiseen muttei loma-asumiseen. Vallintavirheestä esimerkkitapaus on myös se, jos ennen kaupan tekemistä myyjä on antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon voimassa olevasta kaavasta tai rakennuskiellosta.
Lisäksi vallintavirheeksi luetaan myös tilanne, jossa kiinteistöllä olevaan rakennukseen tai kiinteistöllä harjoitettuun toimintaan ei ole tarvittavaa lupaa tai kiinteistön määräosaa tai määräalaa ei voida lain mukaisten rajoitusten vuoksi muodostaa kiinteistöksi taikka milloin määräosa tai määräala on hankittu rakentamista varten, rakennuspaikaksi käytettäväksi kiinteistöksi.
Ostajalla on vallintavirheen johdosta oikeus seuraamuksina vedota hinnanalennukseen tai erillään siitä kaupan purkuun tiettyjen edellytysten täyttyessä virheen olennaisuuden suhteen. Jommankumman edellämainitun seuraamuksen lisäksi ostajalla on oikeus myös saada vahingonkorvausta vallintavirheen hänelle aiheuttaman vahingon tai vahinkojen johdosta.
Kaspian Law & Consulting Oy huolehtii koko kiinteistön kaupan oikeudellisesti myyjän ja ostajan puolelta oikein toteutetuksi, jotta erinäiset virhetilanteet ennaltaehkäistään. Virhetilanteen jo satuttua avustamme asiakastamme saamaan oikeutensa toteutetuksi hänen intressinsä ja päämääränsä huomioonottaen yksittäistapauksellisesti parhaalla mahdollisella tavalla.
Kaspian Law & Consulting Oy
Mannerheimintie 12 B, 00100 Helsinki
www.kaspian.fi
Tervetuloa!
