Työnantajan ja työntekijän velvollisuudet

23.3.2022

Koska käytettyjen asuntojen kauppa on lukumääräisesti suurempi vuositasolla kuin uusien asuntojen kauppa ( 87 % vs 13 %), keskityn tässä esityksessä tarkastelemaan käytetyn asunnon virhettä, siitä aiheutuvia riitoja ja niiden ratkaisua.

Ensinnäkin huomautan, että asunto-osakkeet eivät tuota oikeutta omistaa itse asuntoa. Asunnon omistaa asunto- tai kiinteistöyhtiö, mutta asunto-osakkeet tuottavat oikeuden hallita tiettyä asuinhuoneistoa.

Toisin kuin kiinteistökauppa, asunnon kauppa ei ole muotosidonnainen oikeustoimi, eli sitä ei esimerkiksi ole lain mukaan tehtävä kirjallisesti. Kaupasta tehdään kuitenkin poikkeuksetta kirjallinen asiakirja sen todistusarvon vuoksi. Kauppakirjassa tulee olla eriteltyinä myyjä ja ostaja, osakkeiden numerot ja tieto, minkä asunnon hallintaan ne oikeuttavat, kauppahinta, joko velaton taikka velkaosuus mainittuna sekä ajankohta, jolloin luovutus myyjältä ostajalle tapahtuu.
Kauppakirjassa tulee mainita myös, mistä alkaen ostaja vastaa yhtiövastikkeista ja muista asuntoyhtiölle suoritettavista maksuista. Yleensä ostaja vastaa näistä maksuista välittömästi luovutuksen jälkeisestä ajasta alkaen.
Lisäksi ostajan tulee suorittaa kaupasta varainsiirtovero. Vasta sen jälkeen ostaja voi edellyttää, että hänet merkitään taloyhtiön rekisteriin kyseessä olevan asunnon haltijaksi.

Kaspian Law & Consulting Oy:n lakimiehillä on kokemusta avustaa asuntokaupoissa alusta alkaen, joten myyjä tai ostaja voi luottamuksella kääntyä asiantuntijoittemme puoleen.

Asuntokauppalain mukaan asunnon tavanomaiseen tarpeistoon kuuluvat laitteet ja muut esineet, jotka siinä olivat asuntoa ostajalle esiteltäessä, sisältyvät kauppaan, jollei toisin ole sovittu. Siten kaupan mukana uudelle ostajalle siirtyvät liesi ja normaali keittiövarustus, kuten jää- ja pakastekaappi ja mahdollisesti astianpesukone ja se varustus kylpyhuoneessa ja wc:ssä, joka niihin normaalisti kuuluu. Tähän voi kuulua esimerkiksi pyykkikone ja kuivausrumpu, etenkin, jos ne on mainittu myyntiesitteessä tai jos esittelyssä ei sovita, että ne eivät sisälly kauppaan.

Asuntokauppalain mukaan asunnossa on virhe, jos se ei vastaa niitä tietoja, joita myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Riitaa voi tulla siitä, että myyjä on poistanut ennen asunnon luovutusta osan niistä varusteista, joita asunnossa oli ja joiden poistamisesta ei oltu kaupanteon yhteydessä mainittu.
Asunnossa on myös virhe, jos se on kunnoltaan merkittävästi huonompi kuin ostajalla on sen hinta ja ikä huomioon ottaen aihetta edellyttää. Asunnon iästä riippuen ostajan tulee hyväksyä asunnon normaalista kulumisesta jääneet jäljet, kuten lattioiden ja tapettien tai muun seinäpinnoitteen kuluminen sekä vähäinen määrä esimerkiksi naulanreikiä taulujen ja muiden seinille ripustettujen koriste-esineiden jäljiltä. Nämä ovat lisäksi yleensä sellaisia seikkoja, jotka ostaja huomaa jo asuntoa esiteltäessä ja jotka vaikuttavat lopulliseen kauppahintaan.
Lain mukaan asunnon virheellisyyttä on tarkasteltava sen perusteella, millainen asunto oli ominaisuuksiltaan vaaranvastuun siirtyessä ostajalle. Myyjä vastaa virheestä, joka asunnossa on ollut tänä ajankohtana, vaikka virhe ilmenisi vasta myöhemmin. Tämä tarkoittaa sitä, että jos asunnossa havaitaan esimerkiksi kosteusvaurioita kohtuullisen ajan kuluessa kaupanteon jälkeen ja vaurioiden voidaan päätellä alkaneen jo myyjän omistusaikana, myyjä vastaa tästä virheestä.
Jos ostaja ei ilmoita virheestä ja siihen perustuvasta vaatimuksesta myyjälle viimeistään kahden vuoden kuluessa asunnon luovutuksesta, hän menettää oikeutensa vedota virheeseen.

Ostajalla on lain mukaan virheen johdosta oikeus kohtuulliseen, virhettä vastaavaan hinnanalennukseen. Hinnanalennus on yleensä se kustannus, jonka virheen oikaiseminen aiheuttaa ostajalle. Ostajalla on lisäksi oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii virheen vuoksi. Tämä voi olla esimerkiksi sijaisasunnon vuokra ostetun asunnon korjauksen aikana.

Kaspian Law & Consulting Oy:n kokeneet juristit opastavat mielellään osapuolia pääsemään sovintoon ilman, että asiaa tarvitsee viedä tuomioistuimen ratkaistavaksi.

Kaspian Law & Consulting Oy
Mannerheimintie 12 B – 00100 Helsinki
www.kaspian.fi

Seuraa meitä somessa

Artikkelit